Decreto Salva Casa

Il Decreto Salva Casa (D.L. 69/2024) introduce significative modifiche in materia di edilizia, con particolare attenzione a tolleranze costruttive e sanatorie per interventi realizzati entro il 24 maggio 2024. Queste novità mirano a semplificare la regolarizzazione di opere eseguite in difformità dai titoli abilitativi e a offrire maggiore flessibilità agli interventi edilizi, soprattutto nelle aree soggette a vincoli sismici o paesaggistici.

Nuove Tolleranze Costruttive per Interventi Edilizi

Secondo l’articolo 34-bis del D.P.R. 380/2001, modificato dal decreto, le tolleranze costruttive per gli interventi edilizi variano in base alla superficie dell’immobile:

-Fino al 6% per unità immobiliari sotto i 60 mq;

-Fino al 2% per unità immobiliari oltre i 500 mq.

Queste tolleranze si applicano solo agli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024. Successivamente, per gli interventi post-24 maggio 2024, torneranno in vigore le tolleranze ordinarie del 2%. Il decreto chiarisce anche i criteri per le tolleranze nelle aree sismiche, dove le difformità non devono compromettere la sicurezza strutturale.

Sanatoria per Difformità Edilizie: Doppia Conformità Semplificata

Una delle novità più rilevanti riguarda la sanatoria per difformità edilizie. L’articolo 36-bis del D.P.R. 380/2001, introdotto dal decreto, permette la regolarizzazione di interventi eseguiti in difformità dal permesso di costruire o dalla SCIA alternativa. A differenza della doppia conformità tradizionale (art. 36), che richiede la conformità alle normative sia al momento della realizzazione dell’opera sia al momento della richiesta di sanatoria, la nuova norma introduce una conformità asimmetrica. L’intervento deve rispettare:

-La disciplina urbanistica vigente al momento della domanda di sanatoria;

-La disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione dell’opera.

Questa semplificazione agevola la regolarizzazione di interventi che potrebbero non essere conformi alle norme in entrambi i periodi, riducendo i vincoli per i proprietari immobiliari.

Disciplina Urbanistica ed Edilizia

Il decreto chiarisce la distinzione tra “disciplina urbanistica” ed “edilizia”:

-Disciplina urbanistica: riguarda i regolamenti urbanistici e il D.M. 1444/1968;

-Disciplina edilizia: include le norme edilizie, igienico-sanitarie, di sicurezza, efficienza energetica e abbattimento delle barriere architettoniche.

Sanatoria in Aree Sismiche e Paesaggistiche

Per gli immobili situati in aree sismiche, la sanatoria richiede un’attestazione da parte di un professionista abilitato che certifichi la conformità alle norme antisismiche vigenti al momento della costruzione. Inoltre, nelle zone paesaggisticamente vincolate, la sanatoria necessita del parere dell’autorità competente, che ha 180 giorni per esprimersi. In caso di silenzio, la domanda si considera accolta tramite il silenzio-assenso.

Procedura di Sanatoria e Pagamento dell’Oblazione

Il rilascio della sanatoria è subordinato al pagamento di un’oblazione, che varia a seconda del tipo di difformità:

-Per difformità parziale o variazioni essenziali, l’oblazione è il doppio del contributo di costruzione.

-Per assenza o difformità della SCIA, l’oblazione corrisponde al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile.

-In caso di abusi paesaggistici, la sanzione è calcolata in base al danno o al profitto conseguito.

Il Comune ha 45 giorni per rispondere alla richiesta di sanatoria (30 giorni per le SCIA). Se entro questo termine non arriva una risposta, la domanda si considera automaticamente accolta.

Mutamento di Destinazione d’Uso

Il mutamento di destinazione d’uso è regolato dall’articolo 23-ter del D.P.R. 380/2001, modificato dal decreto. Il cambiamento è considerato urbanisticamente rilevante se comporta il passaggio a una diversa categoria funzionale (ad esempio, da residenziale a commerciale). Le principali novità sono:

-Mutamenti all’interno della stessa categoria funzionale: sono sempre consentiti con SCIA.

-Mutamenti tra categorie diverse: sono possibili con un titolo abilitativo adeguato in zone urbane A, B e C (centri storici e urbani).

Regolarizzazione delle Varianti in Corso d’Opera

L’art. 34-ter, introdotto dal decreto, disciplina la regolarizzazione delle varianti in corso d’opera realizzate in parziale difformità dal titolo abilitativo. Per le opere eseguite prima del 30 gennaio 1977, quando non esisteva una normativa sulle varianti, è prevista la possibilità di regolarizzazione tramite la presentazione di una SCIA. L’interessato dovrà inoltre dimostrare l’epoca di realizzazione con documenti ufficiali o una dichiarazione tecnica responsabile.

Edilizia Libera: Pergole Bioclimatiche e VEPA

Il decreto amplia l’ambito dell’edilizia libera, includendo strutture come:

-Tende da sole;

-Pergole bioclimatiche;

-Vetrate panoramiche amovibili (VEPA), che non creano nuovi volumi né superfici stabili e non richiedono permessi, purché rispettino l’architettura esistente.

Altre Novità: Deroghe e Sottotetti

Il Decreto Salva Casa prevede anche alcune deroghe alle normative edilizie:

-Altezza minima dei locali ridotta fino a 2,40 metri e superficie minima ridotta a 20 mq per una persona, in caso di recupero di edifici, se migliorano le condizioni igienico-sanitarie e rispettano le norme sulle barriere architettoniche.

-Recupero dei sottotetti consentito anche in deroga alle distanze minime tra edifici, purché non alteri le dimensioni originali e rispetti i limiti vigenti al momento della costruzione.

Infine, le strutture amovibili installate durante l’emergenza COVID-19 per motivi sanitari possono rimanere oltre i 180 giorni stabiliti dalla normativa, purché vi siano giustificate esigenze e siano rispettate le normative vigenti.

Conclusione

Le modifiche introdotte dal Decreto Salva Casa (D.L. 69/2024) offrono nuove opportunità di sanare interventi edilizi in difformità, semplificando la gestione delle tolleranze costruttive e agevolando il recupero di edifici e locali esistenti. Le novità sono particolarmente rilevanti per i proprietari di immobili situati in aree vincolate o sismiche, offrendo maggiore flessibilità e tempistiche più rapide nella regolarizzazione delle opere eseguite.

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